El problema silencioso de la vivienda sin escritura en la provincia
En distintos departamentos de San Juan existe una situación que afecta a cientos de familias: viven en casas que compraron hace años pero nunca lograron escriturar la propiedad. En muchos casos poseen un boleto de compra venta, un acuerdo firmado o incluso un simple pacto de palabra, pero carecen del documento legal que acredita la titularidad del inmueble.
Este fenómeno, que se repite en distintos barrios de la provincia, se relaciona principalmente con operaciones informales de compra de terrenos y viviendas. Aunque los ocupantes habitan la propiedad desde hace décadas, legalmente el terreno continúa registrado a nombre del dueño original.
La situación genera incertidumbre y limita derechos clave vinculados a la propiedad inmueble en Argentina, como vender la vivienda, acceder a créditos o dejar la casa como herencia formal.
Compras informales y acuerdos de palabra
Uno de los factores que explica la cantidad de viviendas sin escritura en San Juan es la forma en la que se realizaron muchas operaciones inmobiliarias en el pasado. Numerosas familias adquirieron terrenos o casas mediante boletos de compra venta, documentos privados o acuerdos de palabra entre particulares.
En estos casos, aunque el comprador pagó la propiedad y vive en el lugar, la titularidad legal nunca fue transferida mediante una escritura pública ante escribano.
El problema se agrava cuando el titular original del terreno falleció, se mudó o simplemente no puede ser localizado, lo que complica aún más avanzar con el proceso de escrituración de la vivienda.
El principal obstáculo: el costo de escriturar
Desde organismos provinciales explican que el principal motivo por el cual muchas familias no regularizan su situación es el económico.
El proceso para escriturar una casa implica gastos que incluyen honorarios profesionales, planos, certificaciones y trámites legales. Para muchas familias que sólo poseen esa vivienda, estos costos resultan difíciles de afrontar.
Por esta razón, el Estado provincial implementa programas de regularización dominial, orientados a personas que no tienen la posibilidad de resolver el trámite por la vía privada.
Qué es la regularización dominial
La regularización dominial es un proceso legal que permite reconocer la posesión de una vivienda a quienes la habitan desde hace años y no cuentan con escritura.
Para acceder al trámite se deben cumplir algunos requisitos básicos:
- Tener ocupación efectiva de la vivienda desde hace varios años.
- No ser beneficiario de una vivienda del IPV.
- No poseer otro inmueble registrado a su nombre.
Cuando se cumplen estas condiciones, se inicia un expediente que incluye estudios técnicos, sociales y legales para verificar la situación del inmueble y del ocupante.
Dos caminos para obtener la propiedad
El proceso puede concluir de dos maneras según cada caso.
Escritura directa
Si se logra ubicar al titular dominial del terreno y este reconoce la venta del inmueble, se puede avanzar directamente con la escritura de propiedad. Esto también ocurre cuando los herederos del dueño original aceptan firmar la documentación correspondiente.
Acta de regularización dominial
Cuando el titular del terreno no puede ser localizado, se emite un acta de regularización dominial firmada por un escribano público.
Este documento reconoce legalmente la posesión del inmueble por parte del ocupante. Si durante un plazo de diez años nadie reclama judicialmente la propiedad, se puede avanzar finalmente hacia la escritura definitiva.
Qué derechos otorga el acta
Aunque no reemplaza de inmediato a la escritura, el acta permite realizar acciones importantes vinculadas al inmueble.
Por ejemplo, el titular puede ceder derechos posesorios, transferirlos a otra persona o permitir que sus herederos los reclamen en caso de fallecimiento.
Un proceso largo pero posible
Desde la puesta en marcha de los programas de regularización de viviendas, miles de familias sanjuaninas iniciaron trámites para legalizar sus hogares.
Sin embargo, se trata de procesos que requieren tiempo. Cada expediente puede tardar varios años, ya que intervienen distintos organismos públicos, profesionales técnicos y verificaciones legales.
Aun así, para quienes llevan décadas viviendo en su casa sin papeles, iniciar el trámite representa la posibilidad de asegurar definitivamente la propiedad de su vivienda y garantizar un futuro más seguro para sus familias.
